不動産コラム

【2026年版】大阪市で不動産売却・住み替えにかかる税金と手数料シミュレーション

不動産コラム

公開：2026.08.19　更新：2026.08.19

【2026年版】大阪市で不動産売却・住み替えにかかる税金と手数料シミュレーション

不動産の売却や住み替えでは、物件価格そのものだけでなく、仲介手数料や税金といった諸費用が想定以上に発生します。特に大阪市エリアでは物件価格の水準が比較的高いため、諸費用の総額も無視できません。

本記事では、2026年最新の制度をふまえ、売却時にかかる税金・手数料の内訳と、手元に残る金額をシミュレーションする方法を解説します。あわせて、税務・法務のサポート体制が整った不動産会社の選び方もご紹介します。

仲介手数料や税金を甘く見ると資金がショートすることも。大阪市の売却シミュレーションと相談先はこちらから。

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1.不動産売却・住み替えにかかる費用の内訳

不動産を売却する際は、仲介手数料や税金、登記費用など複数の諸費用が発生します。費用の全体像を早い段階で把握しておくことが、資金計画を立てるうえで重要なポイントです。 ここでは基本的な費用項目と、2026年時点で利用できる特例を整理します。

仲介手数料・印紙税・登記費用などの基礎知識

不動産売却でまず把握しておきたいのが仲介手数料です。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、売買価格が400万円を超える部分については「売買価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額が目安となります。

たとえば売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料の上限は約105万6,000円（税込）です。仲介手数料は諸費用の中でも大きな割合を占めるため、事前に金額を確認しておくことが欠かせません。

このほか、売買契約書に貼付する印紙税、抵当権抹消登記や住所変更登記にかかる登録免許税、司法書士への報酬なども必要になります。売却する不動産の状況によって費用項目は変わるため、複数の会社から見積もりを取り、内訳を比較しておくと安心です。

費用項目	内容	目安・計算式
仲介手数料	売買契約成立時に不動産会社へ支払う手数料	400万円超の部分「売買価格×3％＋6万円」＋消費税（例：3,000万円で売却の場合、上限は約105万6,000円（税込））
印紙税	売買契約書に貼付する税金	契約金額に応じて課税
登録免許税（抵当権抹消登記）	住宅ローン完済に伴う抵当権抹消の登記費用	登記件数に応じて課税
登録免許税（住所変更登記）	登記簿上の住所と現住所が異なる場合に必要	登記件数に応じて課税
司法書士報酬	上記登記手続きの代行費用	依頼先により異なる

【2026年最新】3,000万円特別控除など使える特例

マイホームを売却した際に使える代表的な特例が、居住用財産の3,000万円特別控除です。成約価格5,000万円、取得費と譲渡費用の合計1,000万円というケースでは、特例を使わない場合の税額は約812万円にのぼります。

特例を適用すれば、この譲渡所得から3,000万円を差し引いたうえで税率をかけるため、税負担を大きく抑えられる可能性があります。

なお、所有期間が10年を超えるマイホームには軽減税率の特例もあり、3,000万円特別控除と併用できる点は見逃せません。

また、相続した空き家を売却する際の3,000万円特別控除は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが条件です。

対象によっては2026年12月31日が期限となる場合もあるため、該当する方はスケジュールに余裕を持って手続きを進めましょう。

特例の適用には細かな要件があるため、事前に専門家へ確認しておくと安心です。

特例名	対象ケース	主な要件	併用可否	適用期限の目安
居住用財産の3,000万円特別控除	マイホームを売却した場合	居住用財産であること等	軽減税率の特例と併用可	特になし（適用要件を満たす限り）
所有期間10年超の軽減税率の特例	所有期間10年超のマイホームを売却した場合	所有期間が10年を超えること	3,000万円特別控除と併用可	特になし（適用要件を満たす限り）
相続した空き家の3,000万円特別控除	相続した空き家を売却した場合	相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却	–	対象により2026年12月31日が期限となる場合あり

2.【懸念材料】利益が出た場合と損失が出た場合で異なる税務リスク

不動産売却では、利益が出た場合と損失が出た場合とで、必要な手続きや活用できる特例が大きく異なります。「自分は損をしたから税金は関係ない」と考えて確定申告を怠ってしまうと、本来受けられたはずの還付を逃してしまう可能性も考えられます。

そこで、それぞれのケースで注意すべき税務リスクを、ここであらためて整理しておきましょう。

項目	利益（譲渡益）が出た場合	損失（譲渡損失）が出た場合
確定申告の要否	必要（3,000万円特別控除等で税額がゼロになる場合も必要）	特例を利用する場合は必要
主な特例	居住用財産の3,000万円特別控除、軽減税率の特例	オーバーローン等の要件を満たす場合の損益通算・繰越控除の特例
主な要件	居住用財産であること等	オーバーローンであること、所有期間5年超、合計所得3,000万円以下の年に限られる等
注意点	「税金がかからないから申告しなくてよい」という誤解が多い	要件を一つでも満たさなければ適用を受けられない

確定申告の複雑さと、特例適用の落とし穴

譲渡益が出た場合はもちろん、3,000万円特別控除などの特例を使って税額がゼロになる場合でも、原則として確定申告が必要です。「税金がかからないから申告しなくてよい」という誤解は、特例適用の落とし穴として特に多いパターンです。

一方、売却で損失が出た場合には、住宅ローンの残高を売却価格が下回る「オーバーローン」であることなど、一定の要件を満たせば給与所得などと損益通算したうえで、翌年以降に繰り越して控除できる特例を利用できます。

ただしこの特例には所有期間が5年を超えていることや、合計所得が3,000万円以下の年に限られることなど細かな要件があり、要件を一つでも満たさなければ適用を受けられません。

制度が複数存在し、それぞれ要件も異なるため、申告前に自分がどの特例の対象になるのかを見極めることが重要です。

諸費用を甘く見積もると資金ショートの原因に

住み替えでは、売却時の諸費用に加えて、新居の購入費用や引っ越し費用なども同時期に発生します。仲介手数料や税金を「だいたいこのくらい」と概算のまま進めてしまうと、決済直前になって資金が足りないことに気づくケースも少なくありません。

特に、譲渡益が想定より大きく、特例の適用要件を満たせなかった場合は、当初見込んでいなかった税額が発生し、手元資金を圧迫することもあります。

逆に売却損が出た場合でも、売却前日時点で返済期間10年以上の住宅ローン残高があること、売却価格がその残高を下回っていることなどを事前に確認していなければ、思っていた特例が使えず資金計画が狂ってしまいます。

売却前の段階で、税金・手数料を含めた資金シミュレーションを精緻に行っておくことが欠かせません。

3.スムーズな手続きは「ワンストップ対応」の業者がカギ

売却と購入が同時に発生する住み替えでは、担当窓口がバラバラだと手続きが煩雑になりがちです。

売却・購入・税務まわりの相談を一つの窓口でまとめて進められる「ワンストップ対応」の業者を選ぶことが、スムーズな住み替えのカギになります。

ここでは、その理由を具体的に見ていきます。

買いたい顧客を抱える業者なら、広告費等のムダを削減可能

住み替えを行う際は、売却物件の買主探しだけでなく、並行して新居も探す必要があります。売却と購入の両方をサポートできる会社を選べば、担当者が資金計画全体を把握したうえで動けるため、手続きの手戻りを防ぎやすくなるはずです。

また、地域密着型で顧客基盤の厚い会社であれば、広告費をかけて広く買主を探す前に、社内で希望者とのマッチングを試みられることも少なくありません。こうした対応は、広告掲載期間の短縮や売却スケジュールの前倒しにつながる可能性があります。

ただし、こうした対応力は会社によって差があるため、実績や対応範囲を事前に確認しておくことが大切です。次の章では、大阪市で税務・法務サポートも手厚い不動産会社を紹介します。

4.大阪市で税務・法務サポートも手厚いおすすめ不動産会社3選

大阪市で不動産売却・住み替えを検討する際は、税金や登記など専門的な手続きをどこまでサポートしてもらえるかも、業者選びの重要な判断材料になります。

ここでは、税務・法務まわりのサポート体制に注目しながら、大阪府内で相談できる不動産会社を3社ご紹介します。 それぞれの特徴を比較し、自分の状況に合った一社を見つける参考にしてください。

会社名	特徴	税務・法務サポート	実績・強み	おすすめの人
ハウスドゥ城北公園店・近鉄八尾北店（株式会社アモレ）	全国チェーン「ハウスドゥ」加盟店。売却・購入・買取・リースバックに対応	相続や離婚など専属の司法書士が対応可能	テレビCM・ラジオCM等の販売力、近畿エリアの仲介ランキング上位	相続や離婚など込み入った事情を抱える方、売却と購入を一つの窓口で相談したい方
株式会社住建	大阪市旭区拠点。仲介ではなく「直接買取」を専門とする	空き家の管理・売却相談に対応。JIOの検査体制も活用可能	大阪府宅地建物取引業協会・近畿圏不動産流通機構に加盟	相続した空き家を早く現金化したい方、仲介手数料や引き渡し後のトラブルリスクを避けたい方
株式会社福屋不動産販売大阪駅前店	1965年創業FUKUYAグループ。大阪駅前第4ビル内に拠点	新築注文住宅・リフォーム・買取・火災保険までワンストップ対応	近畿圏80店舗・全国94店舗、過去5年で4万件以上の仲介実績	大阪の中心エリアで実績豊富な大手に売却を任せたい方

①ハウスドゥ城北公園店・近鉄八尾北店（株式会社アモレ）

屋号	ハウスドゥ
会社名	株式会社アモレ
城北公園店	〒535-0005 大阪府大阪市旭区赤川2-2-4 PHOERME城北公園1F TEL：0120-505-199 公式サイト URL： https://shirokitakoen-housedo.com/sell/
近鉄八尾北店	〒581-0801 大阪府八尾市山城町2-1-28 山城ビル1F TEL：0120-617-780 公式サイト URL： https://kintetsuyaokita-housedo.com/sell/

株式会社アモレが運営するハウスドゥ城北公園店・近鉄八尾北店は、全国チェーン「ハウスドゥ」の加盟店として、大阪府内で売却・購入・買取・リースバックまで幅広く対応する不動産会社です。

相続や離婚といったデリケートな相談に専属の司法書士が対応できる体制を整えている点は、税務・法務の不安を抱える売主にとって心強いポイントです。

自社ホームページやポータルサイトに加え、テレビCM・ラジオCMなど幅広い媒体を活用した販売戦略により購入希望者への情報発信力を強みとしており、近畿エリアのハウスドゥ店舗の中でも仲介実績が豊富な店舗のひとつです。

相談スペースにはキッズコーナーや駐車場も完備されており、小さな子ども連れでも相談しやすい環境が整っています。相続や離婚など込み入った事情を抱えながら売却を進めたい方、購入と売却をひとつの窓口でまとめて相談したい方には特に適した会社です。

▼ハウスドゥ城北公園店・近鉄八尾北店（株式会社アモレ）について詳しく見る

②株式会社住建

会社名	株式会社住建
住所	〒535-0022 大阪府大阪市旭区新森2-11-6
電話番号	06-6958-0008
公式サイトURL	https://www.jyuken.com.co/

株式会社住建は、大阪府大阪市旭区に拠点を置く不動産会社です。同社は仲介ではなく「直接買取」を専門としており、仲介手数料が発生しない点や、引き渡し後の瑕疵担保責任・保証を心配する必要がない点が大きな特徴です。

まずは無料査定を行ったうえで、売主の希望を踏まえて直接買い取る仕組みのため、購入希望者を探す期間を待たずに売却を進められる可能性があります。

また、空き家の管理・売却に関する相談にも対応しており、一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会や近畿圏不動産流通機構（建設大臣指定）などの団体に加盟し、日本住宅保証検査機構（JIO）の検査体制も活用できる点が安心材料です。

相続した空き家をできるだけ早く現金化したい方や、仲介手数料や引き渡し後のトラブルリスクを避けて売却したい方に向いている会社といえます。

株式会社住建の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社住建の口コミ・評判は？特徴や強み、住み替えで選ばれる理由

③株式会社福屋不動産販売大阪駅前店

会社名	株式会社福屋不動産販売
住所	〒577-0034 大阪府東大阪市御厨南1-2-22
電話番号	06-6724-3322
公式サイトURL	https://www.fukuya-k.co.jp/shop/osaka/higashiosaka

株式会社福屋不動産販売大阪駅前店は、1965年創業のFUKUYAグループが運営する店舗で、大阪駅前第4ビル内に拠点を構え、大阪市北区・福島区・淀川区・西淀川区・中央区を中心にご相談を受け付けています。

近畿圏に80店舗、全国では94店舗を展開する直営ネットワークを活かし、購入希望者を探す販売力の高さが強みです。

過去5年間で4万件以上、年間8,000件以上の仲介実績を積み重ねており、大手仲介会社の一角を担っています。

新築注文住宅やリフォーム・リノベーション、買取、火災保険まで幅広いサービスをワンストップで提供しており、売却から次の住まいづくりまで一貫して相談したい方や、大阪の中心エリアで実績豊富な大手に売却を任せたい方におすすめの店舗です。

株式会社福屋不動産販売の口コミ評判記事はこちら！
▼株式会社福屋不動産販売の口コミ・評判は？特徴や強み、住み替えで選ばれる理由